FUJI RESORT · INVESTMENT MEMO
富士山周辺リゾートエリア・3棟観光宿泊投資案 富士山核心景區・三棟觀光宿泊投資案

建物利回り
14.29% 建物利回り
14.29%

Iconic land. High-yield hospitality.
本案は富士山周辺の景観優位立地における 3 棟観光宿泊施設の新規投資提案です。世界遺産級の景観を背景に、訪日インバウンド需要を取り込む高利回り宿泊事業。土地の希少性と建物の収益性、両軸からのリターン設計。 本案為富士山周邊景觀優越立地之三棟觀光宿泊設施新建投資提案。背靠世界遺產級景觀,捕捉訪日觀光客需求的高利回宿泊事業。土地的稀缺性與建物的收益性,雙軸回報設計。
Total Investment ¥140,000,000
Land · 景観立地 ¥70,000,000
Building · 3 units ¥70,000,000
Annual Net Income ¥8M – ¥12Mbase case ¥10M
Building Yield 11.4% – 17.1%
— I —

土地と建物の分離評価 土地與建物的分離評估

The two faces of resort real estate
山
Asset Type 01
土地・Land 土地・Land
¥7,000万
1,000㎡ · 富士山景観立地
  • 世界遺産・富士山周辺の希少立地
  • 減価償却なし、永続的に保有可能
  • インバウンド観光需要で地価上昇傾向
  • 富士五湖エリア近年公示地価年率 3-5% 上昇
  • 本試算では保守的に年率 2.5% を想定
  • 世界遺產・富士山周邊稀缺立地
  • 不會折舊,可永久持有
  • 觀光需求帶動地價上升趨勢
  • 富士五湖區近年公示地價年率 3-5% 上漲
  • 本試算保守採用年率 2.5%
宿
Asset Type 02
建物・Hospitality 建物・宿泊設施
¥7,000万
3 buildings · 一棟貸し
  • 年間¥800-1,200万のキャッシュフロー創出
  • 訪日インバウンド需要で高単価宿泊が可能
  • 建物実質利回り 11-17% は住居の 3 倍以上
  • 約 6-9 年で建物投資回収
  • 減価償却による所得税節税効果
  • 每年產生 ¥800-1,200 萬現金流
  • 訪日觀光需求支撐高單價宿泊
  • 建物實質利回り 11-17% 為住宅 3 倍以上
  • 約 6-9 年回收建物投資
  • 折舊可作所得稅節稅
— II —

年間収益レンジによる 3 シナリオ 依年收益區間之三種情境

Stress testing the revenue range
SCENARIO 01
慎重ケース 保守情境
土地 土地 ¥7,000万
建物 建物 ¥7,000万
年間純利 年淨利 ¥800万
Building Yield
11.43%
回収期間 8.8 年・複合利回り 5.71%・20 年総回報率 96.4% 回本期 8.8 年・混合利回り 5.71%・20 年總回報率 96.4%
SCENARIO 02
標準ケース 標準情境
土地 土地 ¥7,000万
建物 建物 ¥7,000万
年間純利 年淨利 ¥1,000万
Building Yield
14.29%
回収期間 7.0 年・複合利回り 7.14%・20 年総回報率 125.0% 回本期 7.0 年・混合利回り 7.14%・20 年總回報率 125.0%
SCENARIO 03
強気ケース 樂觀情境
土地 土地 ¥7,000万
建物 建物 ¥7,000万
年間純利 年淨利 ¥1,200万
Building Yield
17.14%
回収期間 5.8 年・複合利回り 8.57%・20 年総回報率 153.6% 回本期 5.8 年・混合利回り 8.57%・20 年總回報率 153.6%
— III —

20 年累計リターン推移 20 年累積回報推移

Twenty years, three trajectories
3 シナリオの 20 年累積リターン:慎重 ¥2.75億、標準 ¥3.15億、強気 ¥3.55億
Scenario 01 · 20Y
¥2.75億
純リターン ¥1.35億(+96.4%) 淨回報 ¥1.35億(+96.4%)
Scenario 02 · 20Y
¥3.15億
純リターン ¥1.75億(+125.0%) 淨回報 ¥1.75億(+125.0%)
Scenario 03 · 20Y
¥3.55億
純リターン ¥2.15億(+153.6%) 淨回報 ¥2.15億(+153.6%)
— IV —

本案の三つの優位性 本案的三大優勢

Why Mt. Fuji, why now
壱
世界遺産級の希少立地 世界遺產級稀缺立地
富士山周辺は 2013 年に世界文化遺産登録。景観条例により新規開発が制限され、既存土地の希少価値が年々上昇。インバウンド観光客の「Mt. Fuji」検索数は年々増加中。 富士山周邊於 2013 年登錄世界文化遺產。景觀條例限制新開發,現有土地稀缺價值逐年上升。國際觀光客「Mt. Fuji」搜索量年年增加。
弐
インバウンド需要の高単価 觀光需求帶動高單價
一般住宅賃貸の利回り 5-7% に対し、観光宿泊事業は外国人客の高い宿泊単価により 11-17% の建物利回りが可能。コロナ後の訪日需要回復で空室リスクも低減傾向。 一般住宅租賃利回り 5-7%,觀光宿泊事業因外國客高單價,可達 11-17% 建物利回り。疫情後訪日需求復甦,空室風險亦降低。
参
減価償却節税 折舊節稅效果
建物の減価償却費を所得から控除可能。高所得投資家にとって、毎年 ¥150-300 万円の節税効果が見込まれる。木造 22 年、軽量鉄骨 27 年、RC 47 年の耐用年数。 建物折舊費可從所得扣除。對高所得投資人,每年可節稅 ¥150-300 萬。木造 22 年、輕量鋼骨 27 年、RC 47 年耐用年數。
— V —

リスク要因 風險要因

Honest considerations
01
民泊・宿泊事業の規制リスク 民泊・宿泊事業法規風險
民泊新法・旅館業法・特区民泊など、営業形態により規制が異なる。富士河口湖町等の自治体は独自の運用ルールあり。事業開始前に営業許可・近隣対応が必須。 民泊新法、旅館業法、特區民泊等,依營業形態適用不同法規。富士河口湖町等自治體有獨自運用規則。事業開始前須取得營業許可並做好近鄰溝通。
02
季節変動・繁閑差 季節變動・淡旺季差異
富士山周辺は夏期(7-8 月登山シーズン)・冬期(雪景色・年末年始)が繁忙期。閑散期の稼働率は 40-50% 程度に低下する可能性あり。本試算の純利益区間はこれを考慮済み。 富士山周邊夏季(7-8 月登山季)、冬季(雪景・年末年初)為旺季。淡季入住率可能降至 40-50%。本試算的淨利區間已將此納入考量。
03
為替変動・観光トレンド 匯率變動・觀光趨勢
インバウンド需要は円安基調・海外景気・国際情勢に依存。円高転換時には外国人客の単価・客数が減少する可能性。日本人客需要との二軸戦略が望ましい。 觀光需求依賴日圓走弱、海外景氣、國際情勢。日圓走強時外國客單價與客數可能減少。建議與日本國內客需求採雙軸策略。
04
運営コスト・大規模修繕 營運成本・大規模修繕
宿泊事業は清掃・リネン・予約管理など運営コストが住宅賃貸より高い。10-15 年後に外壁・防水等の修繕費(1 棟 ¥300-500 万円程度)も発生。固定資産税は別途。 宿泊事業在清掃、布巾、預約管理等營運成本高於住宅租賃。10-15 年後外牆、防水等修繕費(每棟 ¥300-500 萬)亦會發生。固定資產稅另計。